（2016年12月23日溫州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十九次會議通過  2017年3月30日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十九次會議批準(zhǔn)  2022年12月20日溫州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議修訂  2023年3月31日浙江省第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議批準(zhǔn)）

第一章  總    則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。

第三條  物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治與政府依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條  市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制和社會化、市場化的物業(yè)管理機(jī)制，推進(jìn)物業(yè)管理與基層治理有機(jī)融合。

本市建立健全人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等銜接聯(lián)動工作機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)管理糾紛源頭治理。

鼓勵(lì)采用數(shù)字化等新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條  市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門是物業(yè)管理主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。其他相關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會等業(yè)主組織的選舉，監(jiān)督業(yè)主組織的日?；顒樱{(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

社區(qū)居民委員會、村民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條 本市建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，社區(qū)居民委員會、村民委員會、業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)人等共同參與、協(xié)調(diào)運(yùn)行的物業(yè)管理治理架構(gòu)。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，根據(jù)中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，設(shè)立黨的基層組織，開展黨的活動，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

第七條  突發(fā)事件應(yīng)對期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法履行應(yīng)急處置職責(zé)，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人及時(shí)有序開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作，并給予必要的物資和資金支持。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)服從政府統(tǒng)一指揮，執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合社區(qū)居民委員會、村民委員會開展工作。

業(yè)主以及非業(yè)主使用人、業(yè)主組織應(yīng)當(dāng)依法落實(shí)政府的各項(xiàng)應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合物業(yè)服務(wù)人開展前款規(guī)定的工作，做好避險(xiǎn)、自救、互助。

第八條  市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門和相關(guān)行政管理部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)受理對物業(yè)管理活動的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法行為。

第九條  物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會和業(yè)主委員會協(xié)會依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

第十條 業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等依照本條例的規(guī)定向業(yè)主負(fù)有信息公開義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域主要出入口、公示欄、物業(yè)服務(wù)用房等顯著位置公示，或者按照業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他方式公開。

鼓勵(lì)同步通過市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門建立的物業(yè)管理信息系統(tǒng)或者業(yè)主互聯(lián)網(wǎng)群組等數(shù)字化手段公開前款規(guī)定的信息。

第二章  業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié)  業(yè)主和業(yè)主大會

第十一條  本條例所稱的業(yè)主，是指建筑物專有部分的所有權(quán)人。因房屋征收補(bǔ)償、與建設(shè)單位之間的商品房買賣等法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

第十二條  業(yè)主人數(shù)按照建筑物專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，按一人計(jì)算；同一業(yè)主擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。

專有部分面積，以不動產(chǎn)登記簿記載為準(zhǔn)；尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，按商品房買賣合同或者房屋征收補(bǔ)償協(xié)議記載的面積計(jì)算。

第十三條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者其他形式。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)可以采取紙質(zhì)投票、電子投票等方式進(jìn)行表決。采用電子投票表決的，鼓勵(lì)通過物業(yè)管理信息系統(tǒng)進(jìn)行。

第十四條  業(yè)主大會通過的議事規(guī)則規(guī)定成立業(yè)主代表大會，并明確授權(quán)事項(xiàng)的，可以成立業(yè)主代表大會。業(yè)主代表大會在業(yè)主大會授權(quán)范圍內(nèi)履行職責(zé)。

業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的業(yè)主代表和未推選業(yè)主代表的業(yè)主組成。業(yè)主代表根據(jù)業(yè)主的授權(quán)事項(xiàng)行使業(yè)主權(quán)利。業(yè)主代表的投票權(quán)數(shù)按其所代表的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)計(jì)算。業(yè)主撤銷對所推選的業(yè)主代表授權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面通知業(yè)主委員會。

第十五條  符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會的書面申請之日起六十日內(nèi)，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組?；I備組具體負(fù)責(zé)下列工作：

（一）確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開時(shí)間、地點(diǎn)、方式和議題；

（三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約草案；

（四）制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，確定候選人名單；

（五）擬定首屆業(yè)主委員會選舉辦法；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款所列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前公示。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起五日內(nèi)答復(fù)。

劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合業(yè)主大會成立條件的，可以按照本條第一款規(guī)定成立籌備組；首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會成員的辦法。

第十六條  籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會或者村民委員會、建設(shè)單位的代表組成，一般為五至九人單數(shù)。其中業(yè)主代表人數(shù)比例不得低于總?cè)藬?shù)的二分之一，具體由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在民主推薦的基礎(chǔ)上從業(yè)主中確定。建設(shè)單位經(jīng)書面通知后未派員參加的，不影響籌備組成立。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)公示成員名單。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

籌備組成員中的業(yè)主代表依據(jù)本條例第二十二條規(guī)定被推薦為業(yè)主委員會成員候選人的，應(yīng)當(dāng)退出籌備組。

第十七條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自籌備組成立之日起七日內(nèi)向籌備組提供下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單；

（三）業(yè)主名冊。

建設(shè)單位已經(jīng)注銷的，由物業(yè)服務(wù)人按照前款規(guī)定提供相關(guān)資料。

第十八條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議。逾期未能召開首次業(yè)主大會會議的，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請延期，延期最長不得超過六十日。

有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)公告籌備組解散：

（一）首屆業(yè)主委員會已經(jīng)依法備案的；

（二）首次業(yè)主大會會議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

（三）未能在本條第一款規(guī)定期限內(nèi)召開首次業(yè)主大會會議的；

（四）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府認(rèn)為應(yīng)當(dāng)解散的其他情形。

第十九條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，具體標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理主管部門根據(jù)業(yè)主人數(shù)、專有部分面積等因素確定并向社會公布。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋竣工驗(yàn)收后三十日內(nèi)，將籌備經(jīng)費(fèi)存入街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定的銀行賬戶。籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ谩?/span>

籌備組應(yīng)當(dāng)制定籌備經(jīng)費(fèi)開支預(yù)算方案報(bào)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議上向全體業(yè)主公布籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理。

第二十條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開定期會議和臨時(shí)會議。

召開業(yè)主大會會議，會議組織者應(yīng)當(dāng)于定期會議召開十五日前或者臨時(shí)會議召開七日前通知全體業(yè)主，將會議議題及其具體內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、方式等信息公示，同時(shí)告知社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居民委員會、村民委員會。業(yè)主大會會議不得就未公示議題進(jìn)行表決。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居民委員會、村民委員會可以派代表列席業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)予以公布并同時(shí)報(bào)送社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居民委員會、村民委員會。

第二節(jié)  業(yè)主委員會

第二十一條  業(yè)主委員會是業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的自治組織，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，履行法定職責(zé)和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

對于依法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，業(yè)主大會不得授權(quán)業(yè)主委員會決定，根據(jù)業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定，授權(quán)較小額度內(nèi)使用業(yè)主共有收入用于物業(yè)管理的除外。

鼓勵(lì)通過業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主共有資產(chǎn)租賃或者選聘施工單位維修、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項(xiàng)采用公開招投標(biāo)方式進(jìn)行。

第二十二條  業(yè)主委員會成員候選人通過下列方式推薦：

（一）業(yè)主自薦或者十人以上業(yè)主聯(lián)名推薦；

（二）社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居民委員會、村民委員會推薦；

（三）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府推薦；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他渠道推薦。

鼓勵(lì)具有中國共產(chǎn)黨黨員身份的業(yè)主積極參選業(yè)主委員會成員。

籌備組、即將屆滿的業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）黨組織的指導(dǎo)下，根據(jù)法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的規(guī)定，對被推薦人的資格進(jìn)行審查，確認(rèn)候選人名單。

業(yè)主委員會成員候選人名單應(yīng)當(dāng)公示，公示期不少于七日。業(yè)主對候選人有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間書面提出；籌備組、即將屆滿的業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起五日內(nèi)答復(fù)。

第二十三條  業(yè)主委員會一般由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三年至五年。業(yè)主委員會成員可以連選連任，具體人數(shù)、任期以及成員能否任職兩個(gè)以上的物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選業(yè)主委員會主任和副主任。

第二十四條  業(yè)主大會可以決定設(shè)立業(yè)主委員會候補(bǔ)成員，候補(bǔ)成員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會成員總?cè)藬?shù)的二分之一。候補(bǔ)成員職務(wù)終止規(guī)則與業(yè)主委員會成員相同。候補(bǔ)成員可以列席業(yè)主委員會會議，但是沒有表決權(quán)。

業(yè)主委員會任期內(nèi)成員空缺的，由候補(bǔ)成員按照得票多少依次遞補(bǔ)，并由業(yè)主委員會予以公示。

第二十五條  業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定及其表決匯總表、明細(xì)表；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會成員名單及其基本情況。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)變更備案；未及時(shí)變更的，以原備案記載內(nèi)容為準(zhǔn)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對報(bào)送備案資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第二十六條  街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于備案資料齊全的，應(yīng)當(dāng)在三個(gè)工作日內(nèi)在報(bào)送的業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約文本上加蓋備案印章并出具由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府蓋章的書面?zhèn)浒缸C明，業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約以及業(yè)主委員會選舉的表決結(jié)果不符合法定條件的除外。

業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請查詢業(yè)主委員會備案事項(xiàng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)提供查詢服務(wù)。

第二十七條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定向經(jīng)公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)設(shè)立的公章刻制企業(yè)刻制公章。

第二十八條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持備案證明向金融機(jī)構(gòu)申請開立賬戶。屬于業(yè)主共有的資金和經(jīng)營性收益，不得以任何個(gè)人的名義進(jìn)行存儲和管理。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的規(guī)定，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。

第二十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和所得收益的收支情況；

（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

（七）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的事項(xiàng)。

前款第四項(xiàng)至第六項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次。

第三十條 業(yè)主委員會會議由主任或者其委托的副主任按照業(yè)主大會的決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議召開業(yè)主委員會會議的，由提議的成員按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

業(yè)主委員會召開會議，應(yīng)當(dāng)提前告知社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居民委員會、村民委員會。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)（村）黨組織、社區(qū)居民委員會、村民委員會可以派代表列席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。業(yè)主委員會成員不得委托他人參加會議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)將決定內(nèi)容向全體業(yè)主公布。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作會議記錄，并由出席的成員簽字確認(rèn)。業(yè)主委員會會議記錄應(yīng)當(dāng)妥善保存，保存時(shí)間按照業(yè)主大會的決定或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。

第三十一條  業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其成員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會確認(rèn)并向全體業(yè)主公布：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）因健康或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；

（四）法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第三十二條  業(yè)主委員會等業(yè)主組織及其成員不得有下列行為：

（一）騙取、侵占、挪用業(yè)主共有財(cái)物；

（二）利用職務(wù)之便，非法索取或者收受物業(yè)服務(wù)人、有利害關(guān)系的業(yè)主的財(cái)物、報(bào)酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益；

（三）向物業(yè)服務(wù)人銷售商品、承攬業(yè)務(wù)；

（四）向他人出售或者提供業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（五）阻撓、抗拒業(yè)主組織行使職權(quán)；

（六）審計(jì)期間弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（七）違規(guī)使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會公章；

（八）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)舉報(bào)人；

（九）怠于履行職責(zé)，導(dǎo)致物業(yè)管理活動無法正常進(jìn)行；

（十）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

業(yè)主委員會及其成員有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主可以根據(jù)法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定提請業(yè)主共同決定終止業(yè)主委員會或者其成員職務(wù)，并及時(shí)選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會或者補(bǔ)選、遞補(bǔ)成員缺額。

第三十三條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿前六十日內(nèi)，不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人組織召開業(yè)主大會會議。

即將屆滿的業(yè)主委員會未在規(guī)定期限內(nèi)組織換屆選舉的，或者業(yè)主委員會成員人數(shù)不足成員總數(shù)二分之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)開展換屆工作。

第三十四條  業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿或者終止之日起十日內(nèi)，將其保管的屬于全體業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)、印章和賬簿、文書等資料移交新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會尚未選舉產(chǎn)生的，應(yīng)當(dāng)移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府保管。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依法需要使用前款規(guī)定的財(cái)產(chǎn)、印章和賬簿、文書等資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理備案手續(xù)后十日內(nèi)移交新一屆業(yè)主委員會；成立物業(yè)管理委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以在物業(yè)管理委員會成立之日起十日內(nèi)移交物業(yè)管理委員會。

業(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的屬于全體業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)、印章和賬簿、文書等資料移交業(yè)主委員會。

第三十五條  有條件的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主大會可以決定給予業(yè)主委員會成員一定的津貼，也可以決定聘請業(yè)主委員會專職工作人員。

第三節(jié)  物業(yè)管理委員會

第三十六條 有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組建物業(yè)管理委員會，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)：

（一）具備成立業(yè)主大會條件，未能召開首屆業(yè)主大會會議的；

（二）業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的；

（三）業(yè)主委員會任期屆滿或者任期屆滿前依法需要重新選舉，但是未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的。

第三十七條  物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會或者村民委員會的代表等五至九人單數(shù)組成。其中業(yè)主代表人數(shù)比例不得低于總?cè)藬?shù)的二分之一，具體由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在民主推薦的基礎(chǔ)上從業(yè)主中確定。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)公示成員名單。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

物業(yè)管理委員會可以憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開具的證明，按照國家和省有關(guān)規(guī)定向經(jīng)公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)設(shè)立的公章刻制企業(yè)刻制公章，向金融機(jī)構(gòu)申請開立賬戶或者變更賬戶。

第三十八條  物業(yè)管理委員會組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，代行業(yè)主委員會職責(zé)，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會依法備案之日起，公告解散物業(yè)管理委員會。被公告解散的物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自公告之日起十日內(nèi)將其保管的屬于全體業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)、印章和賬簿、文書等資料移交業(yè)主委員會。

物業(yè)管理委員會自成立之日起兩年內(nèi)未能推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)重新組建物業(yè)管理委員會。

第三章  前期物業(yè)管理

第三十九條  市物業(yè)管理主管部門建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)專家?guī)?，為建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)。

市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門監(jiān)督管理本轄區(qū)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)活動。

第四十條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房銷售或者安置房交付前制定臨時(shí)管理規(guī)約，并向商品房買受人或者安置房認(rèn)購人明示、作出說明。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約作為商品房買賣合同的附件或者安置房交付的附隨材料。

第四十一條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售證前或者安置房交付前選聘前期物業(yè)服務(wù)人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同解除和違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房買賣合同的附件或者安置房交付的附隨材料。

第四十二條  前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人、專有部分面積占比百分之二十以上的業(yè)主且人數(shù)占比百分之二十以上的業(yè)主可以提出調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)遵循下列程序并協(xié)商變更前期物業(yè)服務(wù)合同：

（一）委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營情況進(jìn)行審計(jì)；

（二）在舉行業(yè)主表決的三十日前，公示審計(jì)報(bào)告、擬定的新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和表決方式；

（三）新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；

（四）新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公示且公示時(shí)間不得少于七日。

對依法實(shí)施政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整不得違反國家和省、市的規(guī)定。市人民政府及其價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況對前期物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)適時(shí)組織評估和調(diào)整。

第四章  物業(yè)管理服務(wù)

第四十三條  物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會并向全體業(yè)主公示。

第四十四條  鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)與養(yǎng)老、托幼、托育、家政等社區(qū)生活服務(wù)相結(jié)合。支持有條件的物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主提供家政、購物等服務(wù)，為老年人、嬰幼兒開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護(hù)、定期巡訪等服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人提供前款規(guī)定服務(wù)的，可以按照有關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)優(yōu)惠扶持政策。民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)、協(xié)助。

第四十五條  物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)公布下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)人以及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)合同、維修保養(yǎng)單位的資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）房屋裝飾裝修和使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項(xiàng)；

（五）業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)、公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r，由物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)的物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益的使用情況；

（六）其他應(yīng)當(dāng)公布的信息。

前款第一項(xiàng)至第四項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)常年公布并及時(shí)更新；第五項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次。

業(yè)主對公布內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以答復(fù)。

第四十六條  提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)人。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)向縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)期限屆滿前解除合同或者續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會不得擅自決定解聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人。

第四十七條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)制訂、公布物業(yè)服務(wù)等級指引，指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會監(jiān)測、公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則。物業(yè)服務(wù)等級指引、成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則經(jīng)評估需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)整、公布。

第四十八條  市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)行政部門加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公共信用管理，依照國家、省規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確、完整歸集物業(yè)服務(wù)人信用信息，納入公共信用信息平臺，依法實(shí)施激勵(lì)和懲戒。

第五章  物業(yè)使用和維護(hù)

第四十九條  物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會共同使用。

物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件或者附圖中載明。其設(shè)置應(yīng)當(dāng)相對獨(dú)立、布局合理，具備通風(fēng)、采光條件和水、電使用功能。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的地上總建筑面積比例配置物業(yè)服務(wù)用房；地下部分建筑規(guī)劃為商業(yè)或者辦公用途的，其建筑面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入地上總建筑面積計(jì)算基數(shù)。

第五十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，安全、合理地使用、維護(hù)物業(yè)。

鼓勵(lì)和支持在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行合理改造，加裝電梯、無障礙設(shè)施、健身設(shè)施、車輛充電設(shè)施、輔助醫(yī)療設(shè)備等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備。相關(guān)改造應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范要求。

第五十一條  業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；不得擅自占用、利用公共過道、樓梯間等其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，影響其他業(yè)主生產(chǎn)生活。

第五十二條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

合法利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的，應(yīng)當(dāng)確定公開、公平、公正的使用方案，經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意后實(shí)施。收取費(fèi)用的，收益屬于全體業(yè)主所有。

第五十三條  物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接管。物業(yè)交付時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)專業(yè)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)經(jīng)營單位管理的情況予以公布。

相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位接管后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好專業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)專業(yè)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并對其維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

第五十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用；確需委托物業(yè)服務(wù)人代收有關(guān)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托代收協(xié)議，并支付相應(yīng)的代收手續(xù)費(fèi)。
   業(yè)主委員會或者新物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自原物業(yè)服務(wù)合同終止或者原物業(yè)服務(wù)人停止處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)之日起十五日內(nèi)，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明或者新物業(yè)服務(wù)合同，辦理相關(guān)戶名變更手續(xù)或者重新簽訂委托代收協(xié)議，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得拒絕辦理。業(yè)主委員會或者新物業(yè)服務(wù)人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理的，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)督促其及時(shí)辦理。

第五十五條  建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家、省規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

新建竣工的用于銷售的住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與住宅物業(yè)結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收備案之前，按照國家、省規(guī)定的比例，向市或者縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門指定的物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)交存保修金，作為保修期內(nèi)物業(yè)維修費(fèi)用的保證。

市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門在辦理竣工驗(yàn)收備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)建設(shè)單位交存保修金情況。物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)單位交存物業(yè)保修金的相關(guān)信息共享給住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門。

第五十六條 物業(yè)保修期內(nèi)，建設(shè)單位不履行或者不能履行物業(yè)保修責(zé)任的，由業(yè)主、業(yè)主組織提出申請，經(jīng)物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后，由業(yè)主組織或者其委托的物業(yè)服務(wù)人組織維修，費(fèi)用在保修金中列支；建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位應(yīng)當(dāng)在保修金使用后十五日內(nèi)予以補(bǔ)足。

第五十七條  物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)保修期滿前三十日內(nèi)，將擬退還物業(yè)保修金事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限為三十日。

公示期內(nèi)未收到異議的，物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位或者繼續(xù)履行保修責(zé)任的單位。

業(yè)主、業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)人等提出異議的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向物業(yè)保修金管理機(jī)構(gòu)提出。建設(shè)單位和異議人應(yīng)當(dāng)通過協(xié)商、仲裁、訴訟、共同委托第三方鑒定等方式解決爭議。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿后仍未修復(fù)的，保修金交存期延長至修復(fù)完成。

第五十八條  首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代為足額繳納。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收備案之前，向市或者縣（市、區(qū)）物業(yè)管理主管部門指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門在辦理竣工驗(yàn)收備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)核驗(yàn)建設(shè)單位交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金情況。物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)單位交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的相關(guān)信息共享給住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門。

第五十九條  物業(yè)專項(xiàng)維修資金可以由物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)代行管理或者根據(jù)業(yè)主共同決定實(shí)施自主管理。

涉及整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，在該區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶中列支；涉及單幢或者部分物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，在其相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。物業(yè)專項(xiàng)維修資金不足支付維修、更新和改造費(fèi)用的，不足部分按照物業(yè)建筑面積比例由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偂?/span>

第六十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省的有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主分戶賬內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)組織續(xù)交專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主拒不續(xù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主組織或者其委托的物業(yè)服務(wù)人可以通過書面催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納。逾期不交納的，業(yè)主委員會或者具有利害關(guān)系的業(yè)主，可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)主、業(yè)主組織及其成員、物業(yè)服務(wù)人不得騙取、侵占或者挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第六十一條   發(fā)生下列緊急情況，業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要的應(yīng)急安全措施，并及時(shí)組織修繕：

（一）電梯嚴(yán)重故障或者存在嚴(yán)重安全隱患的；

（二）消防設(shè)施故障，經(jīng)消防救援機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；

（三）二次供水水泵運(yùn)行中斷的；

（四）較大面積建筑幕墻、外墻墻面以及建筑附屬構(gòu)件脫落或者有脫落危險(xiǎn)的；

（五）排水、排污設(shè)施爆裂或者嚴(yán)重堵塞的；

（六）其他危及房屋安全和人身、財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

發(fā)生前款所列緊急情況，需要立即維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主組織、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主可以不經(jīng)業(yè)主共同決定，提出使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的申請。物業(yè)服務(wù)人提出申請的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主組織核實(shí)；未成立業(yè)主組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府核實(shí)。

緊急維修工程項(xiàng)目由申請人組織實(shí)施。申請人應(yīng)當(dāng)提出緊急維修工程項(xiàng)目和工程實(shí)施方案，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布。物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到申請后兩個(gè)工作日內(nèi)作出審核決定。

申請人應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收合格后，將工程結(jié)算在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不得少于七日，并將工程完成情況報(bào)送物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)。申請人未按規(guī)定及時(shí)實(shí)施的，物業(yè)管理主管部門可以組織代修。

第六十二條  下列費(fèi)用不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）國家和省規(guī)定應(yīng)當(dāng)由有關(guān)單位和個(gè)人承擔(dān)的費(fèi)用。

第六十三條 需要對業(yè)主委員會財(cái)務(wù)活動、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益等收支情況進(jìn)行審計(jì)或者對離任的業(yè)主委員會成員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中規(guī)定。審計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)通報(bào)全體業(yè)主。

業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合審計(jì)，不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計(jì)憑證、會計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告以及其他與財(cái)務(wù)收支有關(guān)的資料。

第六十四條  對建成時(shí)間早、配套設(shè)施設(shè)備不完善、未實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)實(shí)施綜合整治改造，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善提升老舊小區(qū)居住環(huán)境。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、推動老舊小區(qū)成立業(yè)主組織選聘物業(yè)服務(wù)人或者開展自我管理；未能選聘物業(yè)服務(wù)人或者開展自我管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會、村民委員會負(fù)責(zé)組織實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第六章  法律責(zé)任

第六十五條  違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)和省的地方性法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十六條  建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人違反本條例第十七條規(guī)定，不提供相關(guān)資料的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第六十七條  業(yè)主組織及其成員違反本條例第三十二條第一款規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得；違反其中第一項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定之一的，對直接責(zé)任人處五千元以上五萬元以下罰款。

第六十八條   業(yè)主委員會及其成員違反本條例第三十四條第一款或者第三款規(guī)定，拒不移交其保管的屬于全體業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)、印章和賬簿、文書等資料的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對直接責(zé)任人處一千元以上一萬元以下罰款。

第六十九條  建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十二條第二款第三項(xiàng)規(guī)定，調(diào)整前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令改正，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

第七十條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第四十五條第一款和第二款規(guī)定，未按照要求公布相關(guān)信息的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第七十一條  非業(yè)主使用人違反本條例第五十一條第一款規(guī)定，擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，對個(gè)人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款。

業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務(wù)人違反本條例第五十一條第二款規(guī)定，擅自占用、利用公共過道、樓梯間等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，影響其他業(yè)主生產(chǎn)生活的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對個(gè)人處警告或者五百元以下罰款，對單位處五千元以上五萬元以下罰款。

第七十二條  業(yè)主、業(yè)主組織及其成員、物業(yè)服務(wù)人違反本條例第六十條第四款規(guī)定，騙取、侵占物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)管理主管部門責(zé)令退還騙取、侵占的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處騙取、侵占金額三倍以下罰款。

第七十三條  物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他相關(guān)行政管理部門的工作人員違反本條例規(guī)定的，依法追究責(zé)任。

第七章  附則

第七十四條 市物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本。

第七十五條  本條例自2023年5月1日起施行。